¿Qué son los intereses de subrogación?: Acá te lo explicamos
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Si estás pensando en comprar una casa en Colombia y has escuchado hablar de los intereses de subrogación, pero no tienes idea de qué son o cómo funcionan, ¡no te preocupes! Mi Primera Casa te lo explicará de forma sencilla. Probablemente, lo primero que estés preguntándote es:
¿QUÉ ES SUBROGAR EN UN CRÉDITO HIPOTECARIO?
Subrogar es como «pasar la batuta» de una deuda a otra persona o entidad. En el mundo de los créditos hipotecarios en Colombia, la subrogación puede pasar de dos formas principales:
- Subrogación de deudor: Imagina que compras una casa que ya tiene una hipoteca. En lugar de pedir un nuevo préstamo, tú (el comprador) asumes la hipoteca que ya existe, convirtiéndote en el nuevo deudor.
- Subrogación de acreedor: Aquí no cambias el deudor, sino el banco. Por ejemplo, si tienes una hipoteca con un banco que te cobra intereses altísimos, puedes «mover» tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones, como una tasa de interés más baja.
Y ahora te preguntarás:
¿QUÉ SON LOS INTERESES DE SUBROGACIÓN?
Son intereses que, en algunos casos, te pueden cobrar cuando hay un crédito hipotecario de por medio, especialmente en la compra de vivienda nueva. Pero, ojo, no siempre son «intereses» en el sentido clásico (como los que pagas por un préstamo). En realidad, son costos que la constructora te traslada porque ellos están pagando un crédito mientras esperan que el banco te desembolse el dinero de tu hipoteca.
Supongamos que una constructora tuvo que pedir un préstamo al banco para construir un proyecto de apartamentos.
Después, tú compras uno de esos apartamentos, firmas la escritura de compraventa y, muchas veces, la constructora te entrega el inmueble antes de que tu banco haya girado el dinero de tu crédito hipotecario.
Como la constructora sigue pagando intereses al banco por su préstamo (porque aún no ha recibido tu pago), te cobra a ti esos intereses de subrogación para cubrir ese costo.
¿POR QUÉ COBRAN ESOS INTERESES?
Estos intereses los cobran debido a demoras en la aprobación de tu crédito hipotecario. Cuando compras una vivienda nueva, la constructora muchas veces te entrega el inmueble (o firma la escritura) antes de que tu banco haya girado el dinero de tu crédito.
Este desfase puede tomar días o semanas, dependiendo de los trámites. Durante ese período, la constructora no tiene el dinero de la venta, pero sigue pagando los intereses de su propio crédito. Los intereses de subrogación compensan esa carga financiera.
¿SE PUEDEN EVITAR LOS INTERESES DE SUBROGACIÓN?
Hay formas de reducir o incluso evitar estos intereses. Aquí te dejo algunos consejos prácticos:
- Negocia con la constructora: algunas constructoras asumen estos intereses como parte del negocio, especialmente en proyectos grandes o en etapas iniciales. Te sugerimos que preguntes en la constructora antes de comprar.
- Elige el mismo banco que la constructora: Si tomas tu crédito hipotecario con el mismo banco que la constructora financia el proyecto, el proceso de desembolso suele ser más rápido y los costos de subrogación son menores (o nulos).
- Agiliza los trámites: Asegúrate de tener todos los documentos listos (como tu solicitud de crédito, extractos bancarios, certificados laborales, etc.) para que tu banco apruebe y desembolse el dinero lo antes posible.
CONSEJOS FINALES PARA QUE NO TE SORPRENDAN
Lo primero que debes saber es que los intereses de subrogación son totalmente legales, siempre y cuando estén pactados en los contratos (como la promesa de compraventa o la escritura). Así que ten en cuenta lo siguiente:
✅ Lee los contratos de forma minuciosa, ya que revisar la letra pequeña puede ahorrarte miles de pesos.
✅ Infórmate bien, así que habla con tu banco, la constructora y, si es posible, un asesor financiero. Cuanto más sepas, menos sorpresas tendrás.
✅ Los trámites de un crédito hipotecario pueden tomar semanas, así que empieza con anticipación para evitar retrasos.
Sabemos que comprar casa es un paso enorme, y entender estos detalles te puede ahorrar dolores de cabeza y dinero. Si tienes un crédito hipotecario, en Mi Primera Casa te ayudamos a descubrir cómo reducir el valor de tu crédito, pagar menos intereses y terminar de pagarlo antes.
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