Pagar el inmueble en SMLV o COP
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Los apartamentos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP) son opciones asequibles para quienes buscan adquirir una propiedad. Estos inmuebles, regulados por el gobierno, tienen precios máximos establecidos y suelen ser ofrecidos por constructoras.
Al invertir, es crucial entender cómo las constructoras te van a presentar el precio, que puede expresarse en pesos colombianos (COP) o en Salarios Mínimos Legales Vigentes (SMLV). La guía de Mi Primera Casa te explicará ambas opciones, sus ventajas, desventajas y factores clave para tomar una decisión informada.
¿QUÉ SON LOS APARTAMENTOS VIS Y VIP?
- VIS (Vivienda de Interés Social): Propiedades con precios de hasta 150 SMLV (en 2025, aproximadamente $213.525.000 COP). Están diseñadas para familias de ingresos medios-bajos y suelen incluir subsidios gubernamentales.
- VIP (Vivienda de Interés Prioritario): Propiedades más económicas, con precios de hasta 90 SMLV (en 2025, aproximadamente $128.115.000 COP). Están dirigidas a hogares de menores ingresos y cuentan con mayores beneficios estatales.
Ambos tipos de vivienda son regulados para garantizar accesibilidad y cumplimiento de estándares de calidad.
¿QUÉ SIGNIFICA COMPRAR EN PESOS COLOMBIANOS (COP)?
Cuando una constructora vende un apartamento en COP, el precio es fijo y no varía según factores externos como la inflación, el salario mínimo o el tiempo hasta la entrega. Por ejemplo, si en 2025 cotizas un apartamento por $200.000.000 COP, ese será el costo total al momento de la entrega, salvo ajustes excepcionales por decisiones de la constructora (poco comunes).
VENTAJAS DE COMPRAR EN COP
✅ Estabilidad del precio: Conoces el costo exacto desde la cuota inicial hasta la firma de las escrituras, lo que facilita la planificación financiera.
✅ Facilidad de financiación: Los créditos hipotecarios se calculan sobre un valor fijo, sin ajustes por cambios en el salario mínimo o la inflación.
✅ Protección contra inflación: El precio no aumenta, aunque los costos de vida se incrementen significativamente.
DESVENTAJAS DE COMPRAR EN COP
❎ Sin ajuste por valorización: Si el mercado inmobiliario crece, el precio fijo no refleja el aumento del valor del inmueble.
❎ Riesgo de ajustes por la constructora: Aunque poco frecuente, la constructora podría modificar el precio por condiciones de mercado.
¿QUÉ SIGNIFICA COMPRAR EN SALARIOS MÍNIMOS LEGALES VIGENTES (SMLV)?
Cuando un apartamento se vende en SMLV, su precio está ligado al valor del salario mínimo, que se ajusta anualmente según decisiones gubernamentales. En 2025, el SMLV es de $1.423.500 COP. Por ley, los apartamentos VIS no pueden superar los 150 SMLV, y los VIP, los 90 SMLV.
Para calcular el precio en pesos:
Precio en pesos = Número de SMLV × Valor del SMLV
Ejemplo: Un apartamento VIS de 150 SMLV en 2025:
150 × $1.423.500 = $213.525.000 COP.
Si el SMLV aumenta en 2026 (por ejemplo, a $1.500.000), el mismo apartamento costaría:
150 × $1.500.000 = $225.000.000 COP.
VENTAJAS DE COMPRAR EN SMLV
✅ Ajuste por inflación moderada: Si el salario mínimo crece a la par de la inflación, el precio del inmueble se ajusta proporcionalmente, manteniendo su valor relativo.
✅ Cumplimiento normativo: El uso de SMLV asegura que los precios respeten los límites legales para VIS y VIP, protegiendo al comprador de cobros excesivos.
✅ Beneficio en mercados estables: En economías con inflación controlada, el ajuste del SMLV puede ser más predecible que los cambios del mercado inmobiliario.
DESVENTAJAS DE COMPRAR EN SMLV
❎ Incertidumbre en el precio: Los aumentos anuales del SMLV pueden incrementar significativamente el costo final, complicando la planificación financiera.
❎ Impacto en créditos hipotecarios: Los bancos podrían ajustar las condiciones del préstamo si el precio aumenta antes de la entrega.
❎ Dependencia de políticas gubernamentales: Los ajustes del SMLV dependen de decisiones políticas, que no siempre son predecibles.
COP O SMLV: ¿CUÁL ES LA MEJOR OPCIÓN?
La elección entre COP y SMLV depende de tus prioridades y del contexto económico:
- Elige COP si: Prefieres estabilidad y claridad en el precio, especialmente en tiempos de inflación alta o incertidumbre económica. Es ideal para quienes buscan planificar con certeza el costo total y evitar sorpresas en el financiamiento.
- Elige SMLV si: Esperas que el salario mínimo crezca moderadamente y deseas que el precio del inmueble se ajuste al valor del mercado. Esta opción puede ser útil en economías estables con incrementos predecibles del SMLV.
Recomendación: En general, comprar en COP es más seguro y predecible, ya que elimina la incertidumbre de los ajustes del SMLV. Sin embargo, consulta con un asesor financiero para evaluar las condiciones económicas actuales y tus objetivos de inversión.
En Mi Primera Casa te recomendamos evaluar tus necesidades, así que lo mejor es consultar con expertos en caso de que no sepas qué hacer. También, es muy importante verificar las condiciones del proyecto para tomar una decisión informada y segura.
