Tabla de Contenidos
Si estás en el proceso de adquirir un apartamento VIS (Vivienda de Interés Social), VIP (Vivienda de Interés Prioritario) o NO VIS, es normal que surjan dudas sobre cómo se comporta un edificio nuevo una vez que lo habitas.
Después de recibir las llaves, muchos propietarios comienzan a notar pequeños cambios en su apartamento o edificio: grietas finas, puertas que se desajustan o pisos que parecen hundirse levemente.
Si esto te suena familiar, no te preocupes: puede que estés presenciando algo completamente normal llamado asentamiento del edificio, que es un proceso natural, pero es importante entenderlo para que estés tranquilo y sepas qué hacer si notas algo raro.
En este artículo, Mi Primera Casa te explicará qué es el asentamiento, cuánto tiempo dura, cuándo se considera normal y cuándo debes consultar a un profesional.
¿QUÉ SIGNIFICA ASENTAMIENTO DE UN EDIFICIO?
Imagina que construyes una casa sobre una esponja: cuando pones peso encima, la esponja se aprieta un poco hacia abajo. Eso es básicamente el asentamiento de un edificio. Es el movimiento hacia abajo que hace la estructura cuando el suelo debajo de los cimientos se comprime por el peso del edificio, las personas y los muebles.
En términos simples, el suelo no es como una roca dura; puede ser arena, arcilla o mezcla, y se «asienta» (se hunde un poquito) con el tiempo. Esto pasa en todos los edificios nuevos, incluyendo los proyectos de vivienda VIS, VIP o NO VIS en Colombia. No es un defecto, sino algo esperado que los ingenieros calculan antes de construir.
¿CUÁNDO SE CONSIDERA ASENTAMIENTO?
Se considera asentamiento cuando el edificio o parte de él se hunde o baja ligeramente respecto al terreno original. Este movimiento puede ser uniforme (todo el edificio baja de forma pareja) o diferencial (una parte baja más que otra).
Algo a tener en cuenta, es que el asentamiento se termina cuando el suelo deja de comprimirse, es decir, cuando se estabiliza. En la mayoría de los casos, esto pasa después de 2 a 3 años, pero en suelos muy blandos puede tomar hasta 10 años. Los ingenieros lo llaman «etapa de consolidación secundaria», que es muy lenta y casi imperceptible.
En tu apartamento VIS o NO VIS, la constructora suele monitorear durante los primeros años de garantía (que en Colombia es de al menos 10 años para estructura).
¿CUÁNTO TIEMPO DURA EL ASENTAMIENTO DE UN EDIFICIO?
El asentamiento puede durar entre 6 meses y 3 años después de terminada la construcción.
Este tiempo depende de varios factores como:
- El tipo de suelo (arcilla, arena, roca, etc.).
- Las lluvias o presencia de agua subterránea.
- El tipo de cimentación utilizada.
- El peso total del edificio.
Durante este periodo pueden aparecer grietas finas o pequeñas separaciones en muros y techos. Si las grietas son delgadas (como una línea de lápiz) y no aumentan con el tiempo, generalmente no representan peligro.
Por ejemplo, en Bogotá, estudios muestran que el asentamiento total puede ser hasta 30 cm en construcciones aisladas, pero se monitorea para que no pase de límites seguros. Recuerda: en viviendas VIS o VIP, las constructoras deben garantizar que esto no afecte tu hogar.
¿CUÁLES SON LOS TIPOS DE ASENTAMIENTO?
Para que lo entiendas mejor, hay diferentes tipos de asentamiento, dependiendo del suelo y cómo pasa:
- Asentamiento inmediato: Sucede rápido, justo cuando se termina de construir y se carga el edificio. Es común en suelos arenosos y no dura mucho.
- Asentamiento por consolidación: Más lento, en suelos con agua como arcillas. El agua se va expulsando poco a poco, y puede tomar meses o años.
- Asentamiento diferencial: Este es el «malo». Ocurre cuando una parte del edificio se hunde más que otra, causando grietas o inclinaciones. Puede deberse a suelos irregulares o problemas en los cimientos.
En Colombia, la norma NSR-10 (Norma Sismorresistente) regula que el asentamiento diferencial no supere ciertos límites para evitar riesgos
¿CUÁLES SON LOS SIGNOS DE ASENTAMIENTO PROBLEMÁTICO?
No todo asentamiento es malo, pero presta atención a estos signos:
✅ Grietas anchas (más de 5 mm) en paredes o techos.
✅ Puertas o ventanas que no cierran bien.
✅ Pisos inclinados o hundidos más de 20 mm.
✅ Inclinación visible en el edificio.
¿QUÉ HACER SI NOTO ASENTAMIENTO ANORMAL EN MI APARTAMENTO?
Antes que todo, es importante que no ignores grietas pequeñas, pero no te alarmes: muchas se arreglan con masilla. De resto, si evidencias anomalias, haz lo siguiente:
- Documenta con fotos y medidas.
- Contacta a la constructora (tienen garantía).
- Si no responden, ve a la Superintendencia o un abogado especializado en vivienda.
En Mi Primera Casa te recomendamos contactar inmediatamente a la constructora o a un ingeniero en caso de que evidencies un asentamiento con notables signos de alarma. En Colombia, la Superintendencia de Industria y Comercio protege a los compradores de vivienda nueva.
