Tabla de Contenidos
Bienvenidos a esta guía detallada para comprar tu primera vivienda nueva en Colombia. Basada en la información proporcionada por el sitio web miprimeracasa.co, esta guía para primeros compradores de casa llevará paso a paso a través del proceso de adquisición de una casa nueva, con un enfoque especial en Viviendas de Interés Social (VIS) y Viviendas de Interés Prioritario (VIP).
Aquí encontrarás una estructura clara de 6 pasos esenciales, herramientas prácticas como calculadoras financieras y consejos adicionales extraídos del contenido educativo del sitio. Si estás listo para dar el salto hacia la compra de tu primer inmueble, esta guía te ayudará con la información que necesitas y así completar el proceso de manera satisfactoria.
PASO 1: Explora y visita múltiples proyectos de vivienda
El primer paso para comprar una vivienda nueva es conocer tus opciones. En Colombia, el mercado inmobiliario ofrece una amplia variedad de proyectos, especialmente en el segmento de VIS y VIP, que son viviendas subsidiadas por el gobierno para facilitar el acceso a la propiedad.
Visitar múltiples proyectos te permitirá tomar decisiones informadas basadas en tus necesidades y presupuesto, para eso, te mostramos los siguientes pasos:
- Investiga proyectos disponibles: Busca desarrollos inmobiliarios en tu ciudad o región de interés. Puedes usar portales en línea, pero también es recomendable acudir directamente a las salas de ventas de los constructores.
- Compara características: Evalúa aspectos como la ubicación, el tamaño de la vivienda, las áreas comunes (si las hay), y los acabados ofrecidos.
- Haz una lista de prioridades: Define qué es imprescindible para ti (número de habitaciones, cercanía al trabajo, transporte público) y qué estás dispuesto a negociar.
- Considera la sostenibilidad: Algunos proyectos cuentan con certificaciones de construcción sostenible, lo cual puede ser un valor agregado tanto para el medio ambiente como para el ahorro a largo plazo. Por ejemplo, el artículo del blog de Mi Primera Casa titulado «Certificaciones de Construcción Sostenible en Colombia» destaca certificaciones como EDGE o LEED, que garantizan eficiencia energética y uso responsable de recursos.
CONSEJO PRÁCTICO: Lleva un cuaderno o usa una aplicación para anotar detalles de cada visita que vas a hacer en las constructoras. Toma fotos si te lo permiten y pregunta por los plazos de entrega, ya que muchas viviendas nuevas se compran sobre planos. Este paso es crucial para evitar decisiones apresuradas y asegurarte de que el proyecto se alinee con tu estilo de vida.
PASO 2: Aprende a negociar en las constructoras
Una vez que tengas una idea clara de los proyectos que te interesan, el siguiente paso es interactuar con las constructoras. miprimeracasa.co enfatiza que negociar puede abrirte puertas a beneficios adicionales que no siempre están sobre la mesa.
¿Cómo negociar eficazmente?
- Infórmate sobre el mercado: Investiga precios promedio de viviendas similares en la zona para tener un punto de referencia. Si el precio por metro cuadrado está por encima del estándar local, úsalo como argumento ante el asesor de ventas.
- Pregunta por incentivos: Algunas constructoras ofrecen descuentos, acabados adicionales (como closets o cocina equipada), o facilidades de pago si compras en una etapa temprana del proyecto.
- Sé claro con tu presupuesto: Indica cuánto estás dispuesto a invertir y pregunta si hay flexibilidad en la cuota inicial o en el plan de pagos.
- Aprovecha la competencia: Si has visitado varios proyectos, menciona que estás evaluando otras opciones. Esto puede motivar al asesor de ventas a mejorar su oferta.
DATO CURIOSO: En Colombia, las viviendas VIS y VIP suelen tener precios regulados, pero los constructores pueden incluir beneficios como parqueaderos gratuitos o exoneración de ciertos costos administrativos si negocias bien. Este paso requiere paciencia y confianza, así que no temas hacer preguntas ni pedir claridad en los términos.
PASO 3: Organiza tus finanzas personales y paga la cuota inicial
Comprar una vivienda nueva implica un compromiso financiero significativo, y prepararte adecuadamente es esencial. Mi Primera Casa destaca este paso como clave para evitar problemas futuros, ya que sabrás con qué dinero cuentas.
Una vez escogida la vivienda en el que vas a invertir, entonces en la constructora debes hacer lo siguiente:
- Paga la cuota inicial: Puede ser en un solo pago o fraccionado el 10% del valor total del inmueble. También dependerá de lo acordado con la constructora.
- Firma la promesa de compraventa: Este documento compromete a constructora entregarte la vivienda a ti para pagarla. Asegúrate de que incluya plazos, penalidades por incumplimiento y especificaciones del inmueble.
Ahora es el momento para organizar tus finanzas, para eso, haz lo siguiente:
- Evalúa tus ingresos y gastos: Haz un presupuesto mensual detallado para entender cuánto puedes destinar a la cuota de una hipoteca sin comprometer tus necesidades básicas.
- Calcula tu capacidad de endeudamiento: Usa una Calculadora de Capacidad de Endeudamiento para determinar cuánto puedes pedir prestado según tus ingresos. En Colombia, los bancos suelen aprobar créditos hasta un 30%-40% de tus ingresos mensuales.
- Ahorra para la cuota inicial: La cuota inicial para una vivienda VIS suele ser del 10% del valor total, mientras que para otras viviendas puede llegar al 30%. Por ejemplo, una casa de $150 millones requeriría entre $15 y $45 millones.
- Revisa tu historial crediticio: Asegúrate de no tener deudas reportadas en centrales de riesgo como Datacrédito. Si las tienes, planea saldarlas antes de solicitar un crédito.
RECURSO ÚTIL: Usa una Calculadora de Crédito Hipotecario, para estimar las cuotas mensuales según el monto del préstamo, la tasa de interés y el plazo. Por ejemplo, un crédito de $100 millones a 15 años con una tasa del 10% anual podría resultar en cuotas cercanas a $1.3 millones mensuales. Este paso te prepara para el siguiente, donde entrarás en contacto con el sistema bancario.
PASO 4: Comprende el sistema bancario y obtén la aprobación
El financiamiento es el corazón de la compra de vivienda para la mayoría de los colombianos, y entender cómo funciona el sistema bancario te dará una ventaja. Según miprimeracasa.co, este paso implica navegar las opciones de crédito hipotecario y obtener la aprobación de una entidad financiera.
Existen dos modalidades de financiamiento para vivienda que son:
- Crédito Hipotecario: Un préstamo tradicional donde el banco financia hasta el 70% del valor de la vivienda, y tú pagas el resto como cuota inicial. El artículo «Crédito Hipotecario o Leasing Habitacional: ¿Cuál Elegir?» explica que este tipo de crédito te convierte en propietario desde el inicio, pero requiere un buen historial crediticio.
- Leasing Habitacional: Similar a un arrendamiento con opción de compra, pagas cuotas mensuales y al final puedes adquirir la vivienda. Es útil si no tienes una cuota inicial alta, pero los intereses pueden ser más elevados.
Cuando tengas claro que modalidad de financiamiento vas a usar, entonces debes dirigirte a tu banco de confianza y comenzar la preaprobación y aprobación del crédito hipotecario. Para eso, debes hacer lo siguiente:
- Reúne documentos: Necesitarás cédula, certificados laborales, extractos bancarios y declaración de renta (si aplica).
- Solicita preaprobación: Visita varios bancos o usa simuladores en línea para comparar tasas y condiciones.
- Elige el plazo: Los créditos suelen ofrecerse a 5, 10, 15 o 20 años. Plazos más largos reducen la cuota mensual, pero aumentan el costo total por intereses.
- Espera la aprobación: Una vez presentada la solicitud, el banco evaluará tu capacidad de pago y te dará una respuesta en días o semanas.
PASO 5: Formaliza la compra
Con el financiamiento aprobado y el proyecto elegido, es hora de cerrar el trato. Tú en conjunto con la constructora van a hacer lo siguiente:
- Gestiona el desembolso del crédito: La constructora junto con el banco deben coordinar la transferencia del dinero según las fechas pactadas.
- Revisa y firma los documentos legales: Dos meses antes de recibir ese apartamento VIS o VIP en el que invertiste, debes firmar las escrituras.
Dato importante: En este punto puedes aplicar para el subsidio de vivienda, ya que es una ayuda económica que el Gobierno colombiano y algunas cajas de compensación familiar otorgan a las familias y personas de ingresos medios y bajos. Da CLIC ACÁ para explicarte mejor de que trata este beneficio.
PASO 6: Recibe tu vivienda y planifica el futuro
El último paso es tomar posesión de tu nueva casa y comenzar a disfrutarla. Mi Primera Casa sugiere que este momento también es una oportunidad para pensar a largo plazo. En el momento de recibir ten en cuenta lo siguiente:
- Inspecciona la vivienda: Antes de recibir oficialmente tu nueva vivienda, revisa que todo esté conforme a lo prometido por la constructora (pisos, paredes, instalaciones). Reporta cualquier defecto al constructor para que lo corrija.
- Conéctate a servicios públicos: Tramita agua, luz y gas, y actualiza tu dirección en documentos personales.
- Remodelación: Lo más probable es que te hagan entrega del apartamento en obra gris, así que debes presupuestarte para hacerle una inversión y dejarlo bonito a la vista y ante todo, más habitable.
Una vez recibido tu apartamento nuevo, es el momento de planificar tu futuro y pagar ese inmueble lo más rápido posible (en caso de que optaras por pagar con crédito hipotecario). La Ley 546 de 1999, mencionada en el artículo «Reducción de Crédito Hipotecario según la Ley 546 de 1999«, permite reducir el saldo de tu crédito si haces abonos extraordinarios, lo que puede ahorrarte intereses a largo plazo.
REFLEXIÓN FINAL
Comprar una vivienda nueva en Colombia es un proceso emocionante, pero complejo, que requiere preparación y paciencia. Siguiendo estos 6 pasos: explorar proyectos, negociar, organizar finanzas, entender el sistema bancario, formalizar la compra y recibir tu hogar; estarás bien encaminado para hacer realidad tu sueño.
